国税庁は7月1日、相続税や贈与税の算定基準となる路線価を発表しました。全国で約３１万地点の標準宅地の価格が平均2.3％プラスとなり、上昇は３年連続となりました。
路線価の上昇に伴い、実勢価格（実際に流通している価格）も上昇傾向ですが、これから不動産購入をご検討の方や、今後、家や土地の売却をご検討の方にとって、現在の不動産流通市場が気になるところかと思います。
そこで、今回、弊社の活動拠点、神戸市東灘区エリアの土地・一戸建の価格帯別にて販売状況をまとめてみましたのでご案内させていただきます。
今後のマイホーム購入や不動産売却などのご参考になれば幸いです。
尚、本件データは公益社団法人近畿圏不動産流通機構のデータを基に作成しております。
また、本件は販売価格帯のみのデータ収集となります。
①中古一戸建
神戸市東灘区内の中古一戸建の売買流通状況について、3千万円台～４千万円台の価格帯のものが多く流通されています。ただ、３千万円台でも中盤以降の価格帯が多くなります。また、次に多い価格帯は２千万円台の物件ですが、この価格帯は山手エリアの物件が多いのが特徴です。その次に多い価格帯は５千万円台・６千万円台となります。中古一戸建の中でこの価格帯は高額物件に該当しますが、現状、計２３件が流通されており、東灘区内の中古一戸建流通件数では約18.7％占めています。その他、１億円超えの物件も１７件（約13.8%）あり、この東灘区に住む富裕層の多さも垣間見ることができます。
②新築一戸建
神戸市東灘区内の新築一戸建の売買流通市場について、４千万円台～７千万円台の価格帯が多くを占めます。４千万円台の物件は４千５百万円台以上のものが多いのが現状です。また、６千万円台や７千万円台の物件が多く流通しているのも東灘区内の新築一戸建売買市場の特徴です。低価格帯では３千万円台以下の物件は殆どなく、建築会社側の土地購入価格及び建築コストの上昇が顕著に表れているものと思われます。その他、１億円を超える新築一戸建ても４件あり、大手ハウスメーカーなどが手掛ける高級建売り住宅ならではの価格帯です。
③売り土地
神戸市東灘区内の売り土地の流通状況について、２千万円台から８千万円台まで幅広い価格帯の物件が平均的に売りに出ていますその中で、２千万円台～３千万円台の物件は、山手エリアが多いのが特徴です。また、高額帯の売り土地は、坪単価２００万円超えなどもあり、フラットアクセスで利便性がよい立地は面積がコンパクトでも５千万円台を超える物件も珍しくありません。尚、売り土地のニーズは一戸建てなどとは異なり多岐に亘ります。理由は、マイホーム取得を土地探しから始める方々は、ご自身の住まいに関するこだわりや思いが強い傾向があり、個性的な物件の需要もあるからです。それゆえに、妥協せず気に入った土地探しを長期間続ける方もおられます。
東灘区は、神戸市内でも比較的地価が高い地域となります。理由は、東灘区内で物件探しをしている方が多くいるにもかかわらず、売り物件情報が少ないからです。（需給バランスでは需要が多い）この状況は、長年続いており慢性的な状況となっています。また、高額帯の物件を購入する富裕層も多いのですが、購入予算が高額な方々はご自身の要望や条件も多く、購入条件に適う物件が見つかりづらく、成約までに時間がかかることも特徴です。
東灘区の地価は、この５年間で２０～３０％程度上昇していると言われています。今後の景気動向によって地価の流通動向は不透明ですが、東灘区を含む神戸東部から阪神は超過需要の状況が続くものと思われます。
この地域で不動産売買をご検討になられている方は、本件をご参考頂ければと思います。
・東灘区御影・住吉周辺地域の住宅・不動産の価格上昇、いつまで続く！？
https://www.toplife.jp/blog/5041/
・国土交通省発表 令和６年地価公示ランキング「神戸市東灘区」版
https://www.toplife.jp/blog/7248/
・タワーマンションの値上がり、どこまで続く！？
https://www.toplife.jp/blog/7309/
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